保險業投資海外不動產之觀察與建議

保險業投資海外不動產之觀察與建議

王儷真/眾達國際法律事務所顧問

保險公司之資金運用，目前以存款，投資有價證券，投資不動產及海外投資為主，其中產險公司之投資分佈，依據保險事業發展中心截至今年五月之統計，存款約佔20.52%，有價證券約佔47.94%，不動產約佔13.25%，海外投資約佔16.65%，而壽險公司之投資分佈則以有價證券及海外投資為主，分別約佔37.85%及41.56%，其次則以不動產投資佔5.62%，及存款佔5.13%。但就投資金額觀之，壽險公司不動產投資(不含自用)之金額，約有6,587億元，遠多過於產險公司的268億元，事實上，根據世邦魏理仕之統計，目前台灣壽險公司持有台北市超過三成的A級辦公大樓，為國內商用不動產市場的最大買方，因此，保險公司(尤其是壽險公司)在國內不動產市場上，扮演頗為重要的角色。惟就海外投資部分，其雖佔壽險業高達四成的資金運用，卻因先前法令限制，海外不動產投資為國內壽險業者較無涉略的領域。

自金融監督管理委員會(下稱「金管會」)於今年5月3日修訂保險業辦理國外投資管理辦法(下稱「管理辦法」)，放寬保險業對國外及大陸地區不動產之投資後，我們可預見壽險公司對海外不動產的投資，應會逐漸活絡起來，事實上，已有保險公司開始尋覓投資對象，並著手進行投資準備，如富邦金控業於今年8月16日公告，其子公司富邦人壽董事會已決議通過投資國外不動產，該投資將為台灣保險業投資海外不動產之首例。

惟目前管理辦法對保險公司投資海外不動產除需逐案取得金管會核准外，尚有其他特定規範，且海外不動產所在地之法令規定及市場慣例亦相對繁雜，再再增加保險公司投資海外不動產的複雜度。因此，建議保險業投資海外不動產時，可特別注意其投資可行性及架構，並考慮以下數點：

一、保險公司投資資格：

依據管理辦法規定，保險公司最近一期自有資本與風險資本之比率達百分之二百並符合其他規定，且以投資時已合法利用並產生利用效益者為限，得以自己名義或經由投資特定目的不動產投資事業取得國外及大陸地區不動產。惟如保險公司隸屬於金控體系下，且該金控於海外不動產所在地亦有營業行為時，則該金控體系下之保險公司是否得逕於該國為不動產投資則需進一步諮詢當地律師。以美國為例，美國銀行控股公司相關法令原則上禁止美國銀行或持有或控制美國銀行之外國銀行，或在美國有營業據點之外國銀行，直接或間接，或透過其直接或間接持有(或具有控制力)之公司，從事與銀行業務無緊密關聯之業務，除非該銀行符合特定豁免條件或該外國銀行申請成為美國金控公司。因此，台灣金控體系下之保險公司於海外投資不動產時，尚須考慮其於外國法下之適格性。

二、國內法令限制：

前述「投資時已合法利用並產生利用效益」之認定標準，除自用不動產外，係指出租率達百分之六十，並符合當地經濟環境之投資報酬率。因此，如保險公司擬投資新成大樓或該不動產未達出租比例之要求，則其投資架構之設計應確保保險公司於其投資為交割時，符合管理辦法就投資效益之規定。

三、國外不動產法令限制及不動產市場實務：

不動產之價值與建築物面積有極大關係，惟建築物面積之計算，需考慮當地法令之規定及當地不動產實務做法，事實上可能極為繁瑣複雜，甚或無一定慣例可循，此時，與對方之議約及不動產價值之評估及交易價格皆因不動產面積之認定及劃分而增加困難度。因此，國內保險公司如對海外不動產市場較為陌生，建議延聘有經驗之不動產律師及物業管理機構協助了解當地市場及規範。

海外不動產投資對國內保險業而言，或許是較為陌生的新市場，但鑒於亞洲數國皆已逐漸放寬退休基金或其他基金或產業投資海外不動產，我們相信這將是未來的一個潮流，我們亦樂見國內保險業充沛的資金，藉由投資於收益較高的不動產商品，可為更靈活有效的運用。

2013-08-23工商時報